担保価格の算出方法は
「担保価格＝不動産評価額×掛け目」 になります。
掛け目ですが、住宅ローンでは概ね６０～２００％ぐらいまであり、この掛け目の設定で、１銀行ごとに保証料や、金利の違う住宅ローン商品があることが多い です。保証会社をつけない銀行単体での貸付は、この掛け目がだいたい６０～７０％が一般的ですので、保証会社がついていてる住宅ローンは、銀行単体の貸付 よりも大きな融資が受けられるということことが、メリットの１つであると言えると思います。
不動産の評価方法ですが、土地については、単純に実 際の売買価格が評価額になる方法と、公示価格や相続税路線価等、公に出ている価格で評価額を出す方法などがあり、現在では公示価格、路線価での評価が一般的だ と思います。中でも路線価が一番情報量が多く、路線価の価格を中心に評価額を出していくことになります。更に詳しい評価方法ですが、これは各銀行、保証会 社によってまちまちで、例えば、相続税路線化の「㎡単価×土地㎡」で評価額を出す場合や、調整区域での評価の整合性を保つために、相続税路線価は概ね公示 価格の８０％ですので、路線価を公示価格の水準に合わせて土地評価額を出す場合もあります。
建物についても、これも、そのまま売買価格で出す方 法と、地域や建物の構造によって㎡単価を定めて出す場合等があります。これもまちまちなのですが、㎡単価を定めて出すほうが一般的だと思われます。
わかりにくいと思いますので具体例を挙げてみます。
例 ：土地２００㎡、建物１００㎡、相続税路線価１０万円、建物㎡単価１５万円、担保掛目８０％住宅 ローンの場合
土地評価額 ：土地２００㎡×路線価１０万円＝２，０００万円（公示価格基準の場合は×１．２５倍）
建物評価額 ：建物１００㎡×建物㎡単価１５万円＝１，５００万円
担保価格 ：（土地評価額２，０００万円＋建物評価額１，５００万 円）×担保掛目８０％＝2,800万円
この担保価格２，８００万円が、例に挙げた住宅ローンの上限金額となります。
正確に言えば、これを基本として、更に詳しく担保価格を出しますが、ある程度の目安をつけるのにはこれで十分です。
では、マンションの場合はどうなんだ？というとマンションは基本的には、地域や環境等によって価格が大きく変動するので、評価が難しく、更に一概には言え ないです。教えてくれるかどうかわかりませんが、ローンの担当者に聞いてみてください。マンション購入後、何らかの事情で売りに出す場合、驚くほど安い値 段になったという場合も考えられますので、都市圏に住んでいる方ならまだしも、地方に住居の方は、資産の保全の観点から一戸建て住宅の方をお勧めします。
ちなみに建物の㎡単価は、銀行や保証会社によって違いますが、土地の相続税路線価は、簡単に見ることができます。ローンや資産価値等で興味のある方は http://www.rosenka.nta.go.jp/ を参考にしてみてください。
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