住宅ローン ボーナス返済と総支払利息

　何かと使い勝手の悪いボーナス返済ですが、総支払利息の面でちょっとだけいいところがあります。ローンの設定時にボーナス返済を組み入れなければやって いけない方もいると思います。たいしたことではありませんが、考え方自体は参考になると思いますので、今回の話題にしてみたいと思います。

ボーナス返済を組み入れると「効率が悪いので支払利息が増えるのでは？」と考えている方もいると思います。確かに効率が悪い返済方法ですが、実は、総支払利息について毎月返済のみよりも、総支払利息は少し少なくなる場合が結構あります。

どんな場合かと言うと、早い段階で初回のボーナス返済が来た場合です。

これは元利均等返済のほうがより効果があります。わかりにくいと思いますのでシュミレーションソフトを使って返済明細を作ってみました。（概算です。）

シュミレーションの条件はローン金額３，０００万円、内ボーナス分１，０００万円、金利３％、１日融資実行、毎月１日返済、返済期間３５年です。

融資実行後、何ヶ月目にボーナス返済が来るかでシュミレーションを作ってみました。

全期間支払額合計は、ボーナス無しの場合４８，４９１千に対し、ボーナス月が初回返済に重なった場合の総支払額が４８，３５１千円となりボーナスなしに比べ１４０千円少なくなりました。（この試算では、ボーナス返済が５ヵ月後で毎月返済のみより支払利息は多くなります。）これはボーナス返済が早い段階で来たために、そ の後のローン元本にかかる利息が少なくなったのと、元利均等返済が関係しています。

元利均等返済は毎月の返済額が同じです。
http://minimagi777.blogspot.jp/2013/01/blog-post_5129.html

ということは、ボーナス返済がローンを始めて早い時期に来ると、支払利息が減り、元本の返済が増えることになります。

この考えは繰り上げ返済時も同じで、早い時期に繰り上げ返済をすると、より効果が高くなるということになります。

少しでも支払利息を減らしたい方は、ローン設定時にボーナス返済月を可能な限り早く来るように設定してみるのも一つの手だと思います。

忘れてました。ボーナス返済が効率が悪い返済方法と書きましたが、それは何故かと言うと、ボーナス返済を入れると機械的には、毎月返済分のローンと、半年 に一回返済の２つのローンができます。毎月元本が減っていくローンと、半年に一回しか元本が減らないローンはどちらが効率が悪いかわかりますよね。

それでも上記の ように支払利息が減るのは、それでも早い段階で元本が減る効果のほうが高いためです。ボーナス返済が効率が悪いことには変わりありませんので、間違えのな いようにお願いします。

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