住宅ローン 変動金利のリスクと特徴

　最近は住宅ローンで変動金利型を選ぶ人が増えているそうです。
金利の変動が素直に支払額が反映されていくわかりやすいものであればよいのですが実際はそうではありません。なので、変動金利型の特徴を簡単にまとめてみたいと思います。

住宅ローン　基準金利推移　（単位：％）

　
　
　変動金利の特徴は

・　金利の見直しは半年ごと

・　返済額は5年ごと変更（5年間は返済額が変わらない）

・　5年ごとの返済額変更時でも返済額は１２５％超にはならない

　こんな感じが一般的だと思います。メリットとしては上記の図のようにその時点で比較的低金利で借りることができ、金利の低下時には元本の返済も大きくなるので総支払額も減らすことができます。

　問題はデメリットのほうですが、上記の返済額の急激な変動を緩和するためのルールがはまるとかなりリスキーなことになってしまいます。一見すると金利が上昇したとしても5年間の返済額は変わらないので、その間の金利上昇分は支払わなくていいのではないかと思うかもしれませんがそうではありません。

　どのように処理されるかというと例えば

毎月の返済額5万円＝元金3万円＋利息2万円

だとします。そこに半年後、金利の上昇によって新たに1万円の利息が発生したとすると毎月の返済額は変わらないので

毎月の返済額5万円＝元金2万円＋利息３万円

になります。ここまではわかりますね。ではさらに半年後金利がぐんぐん上昇して利息の支払額が７万円になった場合はどうなるかというと

毎月の返済額5万円＝元金０円＋利息５万円

となります。７万円のうち5万円しか支払っていないので、あとの２万円は未払利息として繰り越しになります。未払利息は別に支払いをしなければいけないということです。さらにこの状態で5年後の返済額見直しを迎えても返済額は1.25倍なので返済額は6.25万円になりそれでも１か月7500円の未払利息が増え続け、しかもその間は元本もまるで減らないので、利息の総支払額も結果的により増えるという状態になってしまいます。これが変動金利型のデメリットです。

　実際は未払利息が発生した時点で返済明細なり何らかの連絡がいくと思うので、その時点で金利タイプを変更すればこんなことにはなりにくいのかなと思いますが、逆に変動金利から金利タイプを変更すると金利が高い場合のほうが多いと思うので、金利が上昇しても未払利息の発生直前まで粘る人も多いのではないかなと個人的には思っています。

　話は変わって結局金利タイプはどれがいいのという話ですが、少なくともどちらを選ぶにしろ長期固定の高い金利でも返済できるようなプランを立てておくことが必要だと思いますが、未来予知ができる人以外はどちらが正しいということではないと思います。あえてですが私なら失敗した時のリスクを考えた時わざわざ金利の変動リスクを負う必要もないと思うので、やっぱりなるべく長期固定の金利プランを勧めます。まあ、最近は最初の固定期間は優遇金利に加えてさらに金利を割引する商品も見かけますので、今後さらに競争が激しくなれば好んで変動金利にするメリットも薄れてくるかもしれません。

　最後に、上記のことは支払方法が元利均等のみで元金均等は適用されないところが一般的だと思います。また、元利均等でも最近は変動金利でもそのまま返済額に反映されて未払利息が発生しない金融機関もありますので変動金利型を希望する方は担当者に詳細を確認しておくことをお勧めします。

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